物業公(gong)(gong)(gong)司(si)和業主(zhu)之間(jian)(jian)的(de)關(guan)系(xi)總是很(hen)奇(qi)妙，說(shuo)(shuo)關(guan)系(xi)融洽，但(dan)業主(zhu)一(yi)旦不交物業費，物業公(gong)(gong)(gong)司(si)就(jiu)隨時(shi)翻(fan)臉，但(dan)說(shuo)(shuo)關(guan)系(xi)緊張(zhang)，物業公(gong)(gong)(gong)司(si)和業主(zhu)之間(jian)(jian)也時(shi)常傳出佳話。其實業主(zhu)和物業公(gong)(gong)(gong)司(si)之間(jian)(jian)存(cun)在更(geng)多的(de)就(jiu)是利益關(guan)系(xi)，一(yi)旦利益起了沖突，那(nei)關(guan)系(xi)瞬(shun)間(jian)(jian)就(jiu)可(ke)以(yi)切換(huan)到緊張(zhang)狀態！這不，這幾天網上就(jiu)爆出了許多物業公(gong)(gong)(gong)司(si)給業主(zhu)開“天價(jia)罰單”的(de)新聞(wen)，我們就(jiu)借著這幾條新聞(wen)來好好探討一(yi)下物業公(gong)(gong)(gong)司(si)和業主(zhu)之間(jian)(jian)的(de)關(guan)系(xi)。
相信(xin)大家生活中經常碰到物(wu)(wu)業公(gong)司開(kai)“罰單”的(de)(de)事(shi)(shi)件(jian)，起因大多(duo)是業主(zhu)不(bu)繳納(na)物(wu)(wu)業費(fei)(fei)導(dao)致的(de)(de)，就拿接下來(lai)這條網友(you)分享的(de)(de)事(shi)(shi)件(jian)來(lai)說，業主(zhu)和物(wu)(wu)業公(gong)司之間(jian)的(de)(de)利益就存(cun)在很(hen)大的(de)(de)沖突。陜西某(mou)小區的(de)(de)一名業主(zhu)不(bu)滿(man)物(wu)(wu)業公(gong)司的(de)(de)不(bu)作為，賭氣(qi)不(bu)繳納(na)物(wu)(wu)業費(fei)(fei)，可(ke)是沒(mei)想到過了(le)段時(shi)間(jian)，物(wu)(wu)業公(gong)司竟然給他開(kai)出了(le)高達8萬(wan)元的(de)(de)“天價”罰單。
可以從這張罰(fa)(fa)單中獲悉：截(jie)至(zhi)2019年底(di)，該(gai)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)已經拖欠(qian)了物業(ye)(ye)費(fei)高達(da)16018元(yuan)，物業(ye)(ye)公司根據協議(yi)書(shu)上的(de)條例，給予業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)處罰(fa)(fa)。按協議(yi)書(shu)規定(ding)，業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)需從拖欠(qian)日起每日支付(fu)3%的(de)“滯納(na)(na)金(jin)”。截(jie)至(zhi)2019底(di)，業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)需要繳納(na)(na)82704.07元(yuan)的(de)物業(ye)(ye)費(fei)（物業(ye)(ye)費(fei)+滯納(na)(na)金(jin)），并且這個(ge)費(fei)用還在逐日遞增(zeng)。其(qi)實(shi)類似于(yu)該(gai)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)“天價”罰(fa)(fa)單還有(you)(you)很多，有(you)(you)的(de)甚至(zhi)高達(da)55萬元(yuan)，接(jie)下來我(wo)們(men)來具體(ti)分析(xi)一下該(gai)案例中存在的(de)問題。
物業(ye)公司(si)有資格收取“滯(zhi)納金”嗎？
物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司沒有(you)資格(ge)收取(qu)(qu)“滯(zhi)(zhi)納金(jin)(jin)”！根據《物(wu)(wu)業(ye)管理條(tiao)例》相關(guan)規定(ding)，“滯(zhi)(zhi)納金(jin)(jin)”是指國(guo)家行政(zheng)機關(guan)依法收取(qu)(qu)的(de)費用，業(ye)主和(he)物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司之間并不存在明確的(de)行政(zheng)處罰要(yao)素(su)，因此(ci)物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司要(yao)求收取(qu)(qu)“滯(zhi)(zhi)納金(jin)(jin)”是一種(zhong)錯誤的(de)做法。當(dang)然，“滯(zhi)(zhi)納金(jin)(jin)”還有(you)另一層(ceng)用法，協議雙方權利(li)和(he)地位不平(ping)(ping)等(deng)的(de)情況下也可(ke)以收取(qu)(qu)“滯(zhi)(zhi)納金(jin)(jin)”，但很明顯業(ye)主和(he)物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司的(de)地位是平(ping)(ping)等(deng)的(de)。
當(dang)然，不(bu)可(ke)(ke)(ke)以用“滯(zhi)納(na)金(jin)(jin)(jin)”，并不(bu)代表業(ye)主(zhu)違(wei)規的(de)(de)做法(fa)是(shi)合(he)(he)理的(de)(de)，物業(ye)公司(si)一(yi)(yi)樣(yang)可(ke)(ke)(ke)以要求業(ye)主(zhu)繳納(na)違(wei)約金(jin)(jin)(jin)，畢竟雙方(fang)有簽訂合(he)(he)同，任何一(yi)(yi)方(fang)都(dou)不(bu)可(ke)(ke)(ke)以輕易違(wei)約。那違(wei)約金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)收取有沒(mei)有相(xiang)關規定？這一(yi)(yi)點就要取決于業(ye)主(zhu)和(he)物業(ye)公司(si)之(zhi)間有沒(mei)有簽訂相(xiang)關條例(li)，如果有就按照合(he)(he)同中的(de)(de)利率執行(xing)。如果沒(mei)有，可(ke)(ke)(ke)以參(can)考中國(guo)銀行(xing)對于金(jin)(jin)(jin)融(rong)機構(gou)逾期收費的(de)(de)標準，但該(gai)違(wei)約金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)利率不(bu)能超過年息的(de)(de)24%，這是(shi)民(min)間借貸的(de)(de)上限！
物業公司(si)和業主利益沖突的核心
其實大(da)部分拒絕(jue)支付物業(ye)費的(de)業(ye)主(zhu)(zhu)都是有主(zhu)(zhu)觀因素驅使，就(jiu)拿上(shang)文提及的(de)陜西(xi)業(ye)主(zhu)(zhu)來說，他(ta)主(zhu)(zhu)要是不(bu)(bu)滿物業(ye)公(gong)司的(de)做法，沒有第一時間公(gong)示(shi)公(gong)攤電費的(de)明(ming)(ming)細(xi)，而且房屋有問題沒有及時解(jie)(jie)決(jue)。首先，作者在(zai)這里(li)要科普一點(dian)，物業(ye)公(gong)司的(de)職能里(li)并不(bu)(bu)包含為業(ye)主(zhu)(zhu)無償維修戶(hu)內(nei)設(she)施，陜西(xi)業(ye)主(zhu)(zhu)戶(hu)內(nei)的(de)問題需要他(ta)自行解(jie)(jie)決(jue)；其次，沒有公(gong)示(shi)公(gong)攤電費明(ming)(ming)細(xi)這一問題的(de)確(que)是物業(ye)公(gong)司失職。
其實上述案例中，業(ye)主(zhu)和物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)之間最大的(de)(de)沖突莫過(guo)于：業(ye)主(zhu)認為交了物(wu)(wu)業(ye)費，物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)就(jiu)應該承包一(yi)切，一(yi)旦(dan)物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)沒有(you)做到，業(ye)主(zhu)就(jiu)采取了不理(li)智的(de)(de)做法：停(ting)止支付物(wu)(wu)業(ye)費！一(yi)旦(dan)停(ting)止物(wu)(wu)業(ye)費，物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)就(jiu)有(you)理(li)由(you)起訴業(ye)主(zhu)，業(ye)主(zhu)也(ye)已經理(li)虧，畢竟(jing)違約(yue)在先(xian)。有(you)人(ren)好奇，類似(si)于上述案例，物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)勝訴的(de)(de)幾率有(you)多大？有(you)業(ye)內人(ren)士表示：幾乎都(dou)可以勝訴！
豈不(bu)是拿失(shi)職(zhi)的物業公司沒(mei)辦(ban)法？
其(qi)實并(bing)(bing)不(bu)(bu)是(shi)沒有(you)(you)，法律層面最講(jiang)究(jiu)的(de)(de)就是(shi)證(zheng)據(ju)，業(ye)(ye)主(zhu)一(yi)旦(dan)發(fa)現物(wu)(wu)業(ye)(ye)公司(si)存在失職的(de)(de)問(wen)題(ti)(ti)，第一(yi)時間該做的(de)(de)并(bing)(bing)不(bu)(bu)是(shi)拒(ju)絕(jue)支(zhi)付物(wu)(wu)業(ye)(ye)費(fei)，而(er)是(shi)應(ying)該采集證(zheng)據(ju)，并(bing)(bing)反映給物(wu)(wu)業(ye)(ye)公司(si)的(de)(de)高(gao)層，正常(chang)來說物(wu)(wu)業(ye)(ye)公司(si)都(dou)是(shi)以(yi)盈利為目的(de)(de)，而(er)它們的(de)(de)衣食父母就是(shi)業(ye)(ye)主(zhu)，因(yin)此會第一(yi)時間解決問(wen)題(ti)(ti)，當然不(bu)(bu)排除有(you)(you)些意外情況，此時有(you)(you)了證(zheng)據(ju)可以(yi)選擇反映給相(xiang)(xiang)關部門(men)，相(xiang)(xiang)信會有(you)(you)一(yi)個滿意的(de)(de)答(da)復(fu)。
成立業委會可(ke)行嗎？
由于有(you)些地方(fang)的(de)物業(ye)公司的(de)確(que)屢(lv)教不改，在(zai)業(ye)主將相關問題多部門反(fan)映(ying)后(hou)，仍然沒有(you)得到解決(jue)(jue)，那下(xia)一(yi)步(bu)就可以采(cai)取聯合(he)業(ye)主成立(li)業(ye)委(wei)會(hui)(hui)的(de)解決(jue)(jue)方(fang)案(an)，自(zi)己家的(de)物業(ye)自(zi)己來管！但這(zhe)是(shi)個極端的(de)做法，畢竟專(zhuan)業(ye)的(de)事(shi)情(qing)還是(shi)要由專(zhuan)業(ye)的(de)團(tuan)隊(dui)來做。此前作者身邊就發生(sheng)過(guo)類似(si)的(de)事(shi)件，但在(zai)成立(li)業(ye)委(wei)會(hui)(hui)的(de)時候，會(hui)(hui)受到多方(fang)勢力的(de)阻撓(nao)，一(yi)旦決(jue)(jue)定踏上成立(li)業(ye)委(wei)會(hui)(hui)這(zhe)條路，必然要有(you)一(yi)定的(de)決(jue)(jue)心。
其實，最(zui)好的(de)做法還是(shi)和物(wu)業公司協商，如(ru)果服務不能(neng)(neng)達到(dao)所約定的(de)水平，則可以要求降低物(wu)業費，一(yi)味地(di)停(ting)止支付(fu)物(wu)業費只能(neng)(neng)陷入惡(e)性循(xun)環。試想一(yi)下，如(ru)果一(yi)個小區有多家選(xuan)擇停(ting)止支付(fu)物(wu)業費，那物(wu)業公司就沒有足夠資金(jin)維(wei)持(chi)運營，服務水平只能(neng)(neng)進一(yi)步降低，最(zui)終利益受損(sun)最(zui)嚴重的(de)還是(shi)業主(zhu)！
